世爵会员登录: 48宗!总用地面积超393万㎡!广州首次集中供地念稳字诀

来源: 作者:陈玉霞;徐炜伦;梁栋贤 发表时间:2021-04-23 17:37
  作者:陈玉霞;徐炜伦;梁栋贤  2021-04-23
挂牌总价超901亿元!
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文、图/羊城晚报全媒体记者 陈玉霞 徐炜伦 梁栋贤 插图/李焕菲

4月21日傍晚,广州市政府办公厅印发了《关于完善我市房地产市场平稳健康发展政策的通知》(下称《通知》),自2021年4月22日起执行。《通知》从加强房地产工作统筹协调、加大保障性住房供应力度、加快发展住房租赁市场、强化人才购房政策管理和调整增值税征免年限等方面推动市场平稳健康发展。

4月26日-27日,广州土地市场将进行首次集中供地。共将转让48宗涉及住宅用地使用权,总用地面积超393万平方米,挂牌总价超901亿元。其中,增城区18宗,白云区8宗,南沙区、番禺区各5宗,花都区、从化区各4宗,黄埔区3宗及荔湾区1宗。

广州首次集中供地货量充足 陈玉霞 摄

此次集中供地意义非凡,除了供应充足外,这也是今年全国22个重点城市推行土地集中出让制度以来,广州首次公布集中供地名单。在当前对楼市调控不断收紧的大背景下,广州从土地供应端进行调节,稳供应、稳地价、稳预期,“稳”字当头,是本轮集中供地的最深内涵。

土地供应充足,占去年全年成交量的80%

自然资源部自然资源开发利用司在2021年住宅用地供应分类调控相关工作要点中提到:集中供地,一是提高市场信息透明度,为市场主体提供更多的选择和机会,营造更加公开透明的环境,引导市场回归理性;二是将以往零散出让的“涓涓细流”变成集中出让的“放量供地”,可以在社会上形成更大效应,体现出土地的充足保障。

广州首次集中供地供应量充足。首批48宗用地住宅总占地面积约200万平方米,若能全部顺利出让,则能达到全年住宅供地计划宗数的八成(全年住宅用地供应预计60宗、总占地面积约462.3万平方米);总规划建设面积930万平方米,可售部分规划建筑面积852万平方米,而广州市2020年全年一手住宅网签量约1087万平方米,若能全部顺利出让,首次供地的住宅供应量已经占去年全年近八成的成交量。

设置最高限价,整体起始楼面价下降7%

在稳地价的目标下,本次集中供地的48宗用地全部设置了最高限价。贝壳研究院的统计数据显示,若首批用地都按照最高限价成交计算,此次供地的平均溢价率为43.9%,其中有45宗地设定最高溢价率为45%,其余3宗溢价率设定为20%-40%之间。此外,还有多宗用地明确规定了代建成本及政府回购条款。

据统计,48宗用地整体起始楼面价约10577元/平方米,比去年全年住宅用地的起始楼面价下降了7%。贝壳研究院分析认为,这是由于本次集中供地的八个区中,白云、番禺、花都和增城四个主力供应区域(规划建筑面积占比85%)的起始楼面价较各区去年全年的起始楼面价下降了4-19个百分点所致。

业内人士认为,住宅用地集中放量供应,将有望降低土地市场热度,降低土地出让溢价率,抑制高地价的出现。而且土地集中供应后,未来项目将会集中入市,给买家更多选择的同时,也有望实现稳房价的目的。

加大保障力度,政府性房源配建受关注

据了解,竞拍达到最高限价后,多数地块将采用竞配建、竞自持及摇号等方式决定归属。例如白云区钟落潭福龙路东侧地块,报价达到最高限价后,竞买方式转为竞配建政府性房源(公共租赁住房),配建面积最高为16200平方米;南沙区横沥岛中轴涌以南地块在达到最高限价后,同样转为竞配建政府性房源(住宅,不含安置房,最终由南沙开发区管委会指定单位按3500元/平方米的价格回购),竞买人报出配建面积最大者为竞得人。

据统计,本次集中供地,达到最高限价后的竞政府性房源面积上限达217.53万平方米,其中共有产权住房上限面积83.295万平方米、政府性住宅74.745万平方米、公租房59.49万平方米,多途径解决居住问题,广州持续努力中。政策性人才住房的供给,也是广州吸引并留住人才的一种保障。

增城:
宗数最多面积最大!荔城成新热点

这次广州集中供地,增城以18宗地、总占地面积95.7万平方米成为供应地块宗数最多、总占地面积最大的区域。

对比去年的土地供应,增城本次集中供地版图更广:除了朱村、中新、新塘、永宁等传统供应热门板块有新地块补充外,荔城板块也加入了重点供地的阵营。

荔城板块推出多宗地块,多数拥有良好的生态环境 陈玉霞 摄

供应量接近去年全年成交量

增城区本次出让的18宗住宅用地规划总建筑面积约325.2万平方米,根据中国指数研究院的统计数据,去年增城全区一手住宅网签量约309万平方米,若18宗地全部顺利出让,扣除配建面积,最终的住宅供应量已有望与去年全年的成交量持平。

朱村板块这次有两宗地出让,其中一宗位于科慧花园和江山时代花园之间,距离地铁凤岗站六七百米,占地规模达15.3万平方米,为综合体项目,该板块目前可售货量已不多,该项目未来可为买家提供更多的选择。

目前,新塘板块的产品定位正在稳步走高,今年将有公园上城(占地面积近20万平方米)及都会四季(占地面积约16万平方米)两大项目上市,刚需及刚改型产品供应丰富,相比之下,此次推出的新塘板块地块规模不大。

中新板块的地块靠近中新誉府和时代倾城,距离地铁中新站两三公里,对中心区买家较难形成轰动效应,但对当地买家有一定的吸引力。

现阶段,朱村、永宁板块的一手楼价约2万元/平方米,毛坯售价约1.8万元/平方米;新塘板块随着产品升级,主流售价为2万-3万元/平方米。

荔城板块成为全新供应热点

此次荔城板块将推出5宗用地,总占地面积约35.7万平方米,规划建筑面积约110.7万平方米。这批地块拥有良好的生态资源,周围配套相对齐全,起拍价与去年相当。

去年荔城板块出让并成交了2宗地块,分别被中海地产和合景泰富拿下,其中中海地产拿下的荔城大道地块,折合楼面价约13770元/平方米,是当年增城的最高地价。目前,该项目正接受咨询登记,“吹风价”超过3万元/平方米。荔城板块距离中心区较远,买家以本地客户为主。

白云:
起拍楼面价最高!集中北部和西部

这次广州集中供地,中心区仅白云和荔湾两区有地供应,共出让的9宗地块中,白云区就占了8宗。这8宗地块主要集中在区域北部和西部,其中,钟落潭板块3宗,白云湖板块2宗,嘉禾望岗、金沙洲、同德围各1宗。

在这份供地清单中,可以看出白云区未来规划的路线,包括有钟落潭片区的广州国际健康产业城发展规划、白云湖数字科技城建设等产业建设以及旧交通线网的改造。

“待嫁”地块为当地产业赋能

根据今年3月29日发布的《白云湖数字科技城建设总体方案》,白云湖数字科技城将打造“五园两区”数字产业总体发展格局。此次供地中有2宗地块位于白云湖数字科技城建设范围中。其中,石门街朝阳联新东街地块临近广州地铁8号线北延段滘心站,周边分布着大量物流园、旧厂房、仓库等,规划配建公园绿地、体育设施、服务设施和供电设施等,将改善目前较低端的产业形态。夏茅客运站一期地块,竞得人须按规划配建公交首末站、公路客运招呼站,目前,夏茅客运站周边以城中村、村级工业园为主;未来,这里有望成为集交通、产业、居住等多功能于一体的产城融合综合体。

在白云区北部的钟落潭此次有3宗地块出让,这3宗地块均靠近广州地铁14号线,周边配套一般,目前有保利、绿地等房企进驻。钟落潭近年被列入白云区“八大产业园区”的大健康生物医药产业基地范围内,依托广州国际健康产业城发展规划,钟落潭区位价值有望提升。

嘉禾望岗附近人气较旺 徐炜伦 摄

部分地块或将建山景湖景房

金沙洲板块作为横跨广州、佛山的重要通道,近年来配套日渐成熟,价值不断上升。这次出让的金沙洲地块起拍楼面价不到2万元/平方米,容积率仅为1.8,背靠浔峰山,周边有大面积的湖泊,未来有望打造成低密度的望江住宅项目。今年3月,金沙洲板块内的佛山浔峰洲路地块成交楼面价已突破2万元/平方米,且佛山楼价整体低于广州。目前,金沙洲板块广州楼盘以二手住宅为主,均价为2.7万-4万元/平方米。

在本次集中供地的48宗地块中,白云大道北永泰客运站地块是起拍楼面价最高的地块(约2.7万元/平方米)。目前,该地块周边仍有不少二手车城、汽修厂、仓库等,而根据规划,永泰客运站将开发成集住宅、商业、交通于一体的综合体。值得一提的是,该地块靠近白云山,距离广州地铁2号线嘉禾望岗站约2公里,区域内有不少高端项目,预计未来将建成拥有山景资源的高端住宅。此外,区域内教育资源丰富,包括有华师附中实验小学、广州市培英中学等名校,目前周边二手住宅均价为4.2万-6万元/平方米。

番禺:
单宗规模最大!广州南站板块崛起

这次,番禺区一次性拿出5宗包含居住性质的用地,而本次广州集中供地单宗规模最大的地块就落在番禺。

这宗规模最大的地块——南站核心区TOD项目地块,位于近年来住宅用地供应稀少的广州南站板块,计容建筑面积达91.735万平方米,实际起拍成本价超过100亿元。

要求配建成拍地新常态

番禺这次推出的5宗地均有不同的配建要求。与广州南站无缝接驳的南站核心区TOD项目地块要求最高,需无偿移交的配建包括公共交通设施、公共服务建筑以及不在宗地范围内的服务设施用地,即使不算最后一项的建筑成本,其配建成本也达34.61亿元左右,实际起拍成本价超100亿元,且竞得者需自持740252平方米商业或商务物业中的50%超过20年。南站板块另一宗纯宅地则需无偿建设总成本约23亿元的广州市重点工程。

此外,近五年没有住宅用地供应的市桥南板块也有地块推出,桥南街蚬涌村大口涌以西地块竞得者须建设13877平方米住房(政府以单价3500元回购),并无偿建设邮政所。新造镇广州国际创新城地块竞得者需配建红线外三块地内的建筑(包括一所36班九年一贯制学校)、一所6班学校和一个变电站。石碁镇市莲路北侧地块的竞得者需无偿配建15班幼儿园、7768平方米的住宅(政府以单价3500元回购)。

市桥南板块已久无住宅用地供应,以二手住宅市场为主 梁栋贤 摄

以地价推高楼价变难了

结合去年汉溪长隆一宗住宅用地同样是捆绑配建拍出的情况,预计未来番禺区不少靓地或都将采用这种拍卖形式。

番禺区之前住宅用地供应不多,地价往往被抢高,而高地价的出现,又往往成为旁边楼盘涨价的理由,这次地块全部捆绑配建转让,配建成本不容易被量化,其他楼盘自然少了炒作的理由。

以目前周边楼盘的定价来看,此次番禺区住宅用地的起拍价均较合理。南站板块周边无一手在售楼盘,二手住宅单价接近4万元。新造镇地块附近一手楼盘单价约2.7万元。石碁镇地块附近的一手住宅差价较大,为2.5万-4.8万元/平方米。桥南街地块附近整体素质较好的二手住宅单价3万多元。

编辑:邓伟东
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